מה זה שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין הינה אחד השלבים החשובים ביותר בטרם רוכשים נכס נדלנ"י כלשהו, אם למגורים או לעסקים. השמאות עוזרת לקבוע את ערך הנכס ושוויו הן עבור הצדדים השותפים לעיסקה והן במקרה של צורך בהלוואה או משכנתא מהבנק.

שוק הנדל"ן בישראל נחשב לגועש ורוחש במיוחד בשנים האחרונות כאשר עסקאות מתרחשות בכמות נכבדת מדי יום ביומו וכאשר מחירי נכסי הנדל"ן שוברים שיאים חדשים מדי שנה. אמנם השנה חלה רגיעה היחסית הודות למהלכי ממשלה כאלו ואחרים אבל בכלליות השוק נימצא די בשיאו מבחינת היקפי פעילות.

אחד הניגזרים של מצב זה הוא זה של שירותי שמאות מקרקעין בנוגע לנכסי נדל"ן מסוגים שונים החל בדירות ובתים ועד למבני מסחר או משקים חקלאיים. כולם צריכים שמאות מקרקעין מדוייקת כמה שניתן בשוק תזזיתי ולוהט שכזה.

מה זה שמאות מקרקעין ?

שמאות מקרקעין בהגדרה הכללית הינה הערכה של שווי שוק של נכסי נדל"ן כאלו ואחרים. מכיוון ששוק הנדל"ן אינו אחיד וכל מסנה או נכס ניקבע מחירם בהתאם לזמן נתון, מיקום, פיתוח עתידי ועוד פרמטרים רבים ההופכים כל נכס נדלנ"י שכזה ליחיד ומיוחד, יש צורך בהערכות שווי של בעלי מקצוע בתחום זה – שמאי מקרקעין.

מהו שמאי מקרקעין ?

שמאי מקרקעין העוסק במתן חוות דעת אודות נכסי נדל"ן שונים הינו מי שהוסמך לכך על ידי מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים והם על ידי לשכת שמאי המקרקעין של ישראל.

שמאי מקרקעין עוסק בין השאר בנושאים הללו:

קביעת היטלים ופיצויים – הערכות שווי עכב שינוי תב"ע ופיתוח עירוני שונים המשפיעים על שווי נכס במגמה חיובית או שלילית.

הערכת שווי למשכנתא – הערכת שוויו של נכס עבור בנק. על פי הערכת השווי הבנק קובע את שיעורי המשכנתא שייתן למעוניינים ברכישת הנכס.

דוחו" כספיים של חברות – חברות רבות מחזיקות בנכסי נדל"ן שיש להעריך שווים עבור הדו"ח השנתי אותו הן מגישות לרשויות המס בישראל.

כיצד עורכים שמאות ?

כאשר מעוניינם לקבוע שווי עבור שמאות יש 3 גישות מקובלות בישראל:

גישת העלות – כאשר אין עיסקאות קודמות קיימות או רלוונטיות תיערך הערכת שווי שכזו, אשר תכלול את שווי הקרקע, שווי עלות המבנה והתייחסות להשפעות של שילוב המבנה בסביבה וכדומה.

גישת ההשוואה – הגישה היותר פופולארית ונוגעת בעיקר לנכסים המיועדים למגורים. הערכת שווי הנכס על פי נכסים באיזור שבוצעו בהם עיסקאות בעת האחרונה ובהתייחסות לפלוסים ומינוסים של המבנה עצמו.

גישת היוון הכנסות – נוגעת בעיקר נכסי נדל"ן מניבים וניגזרת מרמת ההכנסות שהנכס מניב לבעליו אם בתחום של בית אבות, משרדים וכדומה.

אז לסיכום – מה זה שמאות מקרקעין?

התשובה פשוטה אך עם זאת כוללת בתוכה עולם ומלואו כפי שציינו זאת. שמאות נידרשת לביצוע כל עיסקה בעלת ערך נדלנ"י ובעיקר בערים מרכזיות שחוו עליות מחירים חדות בשנים האחרונות דוגמת תל אביב. משרדי תיווך נכסים בתל אביב עובדים מול שמאים על בסיס יומיומי לקביעת שווי נכסים שכן כאשר הענף לוהט מתמיד כל יום יחול להביא שינוי במייר נכס כלשהו ולעתים מדובר בשינוי רב ערך לחיוב או שלילה.